Vender un inmueble en España siendo no residente
La venta genera una ganancia patrimonial que tributa al 19 %, igual para residentes en la UE y para el resto del mundo. El comprador está obligado a retenerte el 3 % del precio y a ingresarlo con el Modelo 211: esa retención se descuenta de tu cuota, y muchas veces la supera.
Cómo se calcula la ganancia
Valor de transmisión menos valor de adquisición. El valor de transmisión es el precio pactado menos los gastos y tributos inherentes a la transmisión que asumió el vendedor. El valor de adquisición es el precio pagado en su día más los gastos y tributos de la compra, más las mejoras capitalizadas, menos las amortizaciones deducidas. Si el resultado es una pérdida, hay que declararla igualmente: casi siempre significa una devolución, porque el 3 % se retuvo sobre el precio de venta con independencia del resultado.
Quién lo declara
El vendedor no residente, por su porcentaje de titularidad. Si el inmueble pertenecía a dos personas, cada una presenta su propia declaración por su mitad. El comprador, por su parte, presenta el Modelo 211 con la retención del 3 %. Son dos formularios distintos con dos obligados distintos.
La retención del 3 % y el Modelo 211
El comprador retiene el 3 % del precio acordado y lo ingresa a cuenta de tu impuesto en el plazo de un mes desde la transmisión. Necesitas su ejemplar del Modelo 211 para poder deducirlo. Es un ingreso a cuenta, no un impuesto definitivo. Si tu cuota real es menor que el 3 % retenido —y en ventas con poca o ninguna plusvalía lo es— la diferencia se devuelve.
Las amortizaciones que dedujiste antes
Si el inmueble estuvo alquilado y dedujiste amortización en aquellas declaraciones, esa amortización reduce ahora el valor de adquisición y, por tanto, aumenta la ganancia. Se desgravó una vez; no puede desgravarse dos. Omitirla es la forma más habitual de que una declaración de venta calcule de menos, y es exactamente el tipo de error que aparece años después en una comprobación.
Cuándo se presenta
El plazo no depende del año fiscal sino de la fecha de la escritura: tres meses, que empiezan a contar un mes después de la transmisión.
Errores frecuentes
No declarar porque hubo pérdida, y perder así la devolución del 3 %. Olvidar las amortizaciones deducidas mientras el piso estuvo alquilado. No pedirle al comprador el ejemplar del Modelo 211. Calcular el plazo desde el 1 de enero en lugar de desde la escritura. Y presentar una única declaración cuando había dos titulares.
Tipo aplicable
A diferencia del alquiler, aquí no hay diferencia por residencia: el tipo es el mismo para todos.
Residentes en la UE, Islandia, Liechtenstein o Noruega
19%
Resto del mundo
19%
Son los tipos internos españoles. El convenio de doble imposición entre España y tu país de residencia puede fijar un tipo máximo inferior, sobre todo en dividendos, intereses y cánones. Cuando el convenio fija un único tipo máximo, miDeclaro lo aplica y te pide el certificado de residencia fiscal; cuando depende de condiciones, o la renta es una pensión, un sueldo o una remuneración de consejero, pasa el caso a una persona en lugar de cobrarte de más.
Un ejemplo con números reales
Un piso comprado por 210.000 € y vendido por 320.000 €, con gastos de compra y de venta, mejoras y amortizaciones deducidas durante los años en que estuvo alquilado, y la retención del 3 % ingresada por el comprador.
- Ingreso íntegro
- 87.200,00 €
- Base imponible
- 87.200,00 €
- Tipo aplicado
- 19%
- Cuota íntegra
- 16.568,00 €
- Retenciones e ingresos a cuenta
- − 9.600,00 €
- A ingresar
- 6.968,00 €
Calculado con la tabla de tipos 2025.2, la misma que usa miDeclaro para generar tu declaración. No es una estimación redondeada.
Plazos
Tres meses desde la escritura
14 de junio de 2025 — 14 de septiembre de 2025
El plazo se abre un mes después de la fecha de transmisión y dura tres meses. Las fechas mostradas corresponden a una escritura de mediados de mayo; con otra fecha, la ventana se desplaza igual.
Calcula la ganancia de tu venta
Con la escritura de compra, la de venta y los gastos de ambas, miDeclaro calcula la ganancia, aplica la retención del 3 % y te dice si te toca pagar o cobrar.
Calcular mi declaraciónTipos y plazos del ejercicio 2025. Fuente: AEAT Non-Resident Taxation Manual (May 2025).